Les prêts aidés pour l’immobilier ne fonctionnent pas comme un prêt classique : chacun répond à des règles de ressources, de zone géographique et d’usage du logement. La question utile n’est donc pas « quel est le meilleur prêt ? », mais « quels prêts sont accessibles pour ce logement et comment s’assemblent-ils ? ». Cet article détaille les conditions vérifiées sur Service-Public et la manière de monter un plan de financement. Pour les leviers de négociation d’un prêt classique, voir nos astuces pour obtenir un meilleur taux immobilier.
Quels sont les principaux prêts aidés pour acheter ?
| Prêt | Conditions de ressources | Ce qu’il finance | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| PTZ | Oui, plafonds selon la zone et la composition du foyer | Une partie de l’achat d’un logement neuf ; logement ancien avec travaux dans certaines zones | Sans intérêts ni frais de dossier ou d’expertise ; complète obligatoirement au moins un autre prêt |
| PAS | Oui, plafonds selon la zone et le nombre de personnes à loger | Achat, construction ou travaux de la résidence principale | Taux plafonné ; durée de 5 à 30 ans, jusqu’à 35 ans selon le contrat ; frais de notaire non couverts |
| PC | Non | Achat, construction ou travaux de la résidence principale | Taux plafonné ; frais de notaire non financés ; peut être complété par un PTZ |
| Prêts Action Logement | À vérifier auprès d’Action Logement | Prêt accession ; prêts amélioration, dont la performance énergétique | Produits destinés aux salariés du secteur privé |
Les plafonds de taux du PAS et du PC sont révisés ; leur valeur du moment figure sur les fiches de Service-Public. Aucun taux n’est donc indiqué ici.
Comment fonctionne le PTZ depuis avril 2025 ?
Le PTZ est un prêt accordé sans intérêts ni intérêts intercalaires, et sans frais de dossier ni frais d’expertise. Il ne finance qu’une partie de l’opération : il se demande en complément d’au moins un autre prêt. Son montant maximal dépend de trois éléments : le coût de l’opération pris en compte (plafonné selon la zone et la taille du foyer), la tranche de revenus et le pourcentage de financement.
Les règles ont changé pour les offres émises à partir du 1er avril 2025. Avant cette date, le PTZ dans le neuf était limité aux appartements situés en zones A, A bis ou B1. Depuis, il s’étend aux maisons individuelles neuves et à toutes les zones, cette extension étant prévue jusqu’au 31 décembre 2027.
- Logement neuf : un bien est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de cinq ans. Le PTZ couvre 10 à 30 % de l’opération pour une maison neuve et 20 à 50 % pour un appartement neuf, selon les revenus.
- Logement ancien : possible en zones B2 et C, avec des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Durée : 25 ans au maximum, la durée dépendant du niveau de revenus.
Quelles conditions de résidence et de situation ?
Le PTZ s’adresse à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, avec quelques exceptions prévues par les textes (usufruit ou nue-propriété, situation de handicap, situation de catastrophe). Pour le PTZ, le PAS et le PC, le logement doit être la résidence principale :
- occupation d’au moins 8 mois par an ;
- mise en résidence principale dans l’année suivant l’achat ou la fin des travaux ;
- exceptions pour certaines situations (raison de santé, contraintes professionnelles, force majeure) ou, jusqu’à six ans après l’acquisition, en cas de location en attendant la retraite.
La zone de la commune (A, A bis, B1, B2 ou C) conditionne les plafonds. Service-Public met à disposition un outil pour la connaître et un simulateur de PTZ ; le zonage peut évoluer, la page d’actualité de Service-Public sur sa révision est à consulter avant de construire un plan.
Comment assembler plusieurs prêts dans un plan de financement ?
- Identifier la zone du logement et la composition du foyer, qui déterminent les plafonds.
- Simuler le PTZ avec l’outil officiel de Service-Public, puis vérifier la quotité avec l’établissement prêteur.
- Choisir le prêt principal qui accompagnera le PTZ (prêt classique, PAS ou PC) et comparer les offres sur le TAEG, l’assurance et les frais.
- Calculer le taux d’endettement avec l’ensemble des mensualités : notre article sur le calcul du taux d’endettement détaille la méthode.
- Comparer l’assurance emprunteur : voir notre guide de l’assurance emprunteur.
- Consulter l’ADIL du département : ce réseau délivre une information gratuite sur le financement du logement.
Un prêt immobilier engage sur plusieurs années et doit être remboursé ; les aides réduisent le coût ou facilitent l’accès au crédit, sans en supprimer le risque. Le crédit garanti par hypothèque fait l’objet d’un article dédié sur le crédit hypothécaire. Pour la mécanique d’un dossier en ligne, voir le guide crédit en banque en ligne.
Et pour financer des travaux de rénovation ?
Le prêt avance mutation (aussi appelé prêt avance rénovation, PAR+) finance des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires occupants sous conditions de ressources. Il est garanti par une hypothèque et n’est exigible qu’à la vente du logement ou au règlement de la succession. Action Logement propose également des prêts d’amélioration, y compris pour la performance énergétique, aux salariés du secteur privé. Les conditions de chaque dispositif sont à confirmer auprès de l’organisme.
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Questions fréquentes
Le PTZ peut-il financer tout l’achat ?
Non. Le PTZ se demande toujours en complément d’au moins un autre prêt, et son montant dépend du coût d’opération plafonné, des revenus et du pourcentage de financement applicable.
Peut-on cumuler PC et PTZ ?
Oui, Service-Public indique que le prêt conventionné peut être complété par un PTZ. Les conditions de chaque prêt s’apprécient séparément.
Les frais de notaire sont-ils financés ?
Ni le PAS ni le PC ne financent les frais de notaire, selon les fiches de Service-Public. Le PTZ est accordé sans frais de dossier ni frais d’expertise ; pour le reste des frais annexes, reportez-vous à la fiche du dispositif.
Peut-on utiliser un prêt aidé pour une résidence secondaire ?
Non. PTZ, PAS et PC ne peuvent financer que l’achat, la construction ou les travaux de la résidence principale, occupée au moins 8 mois par an, sauf exceptions prévues par les textes.
Où vérifier les plafonds de ressources en vigueur ?
Sur les fiches de Service-Public consacrées à chaque prêt, qui renvoient à des tableaux par zone et par taille de foyer, ainsi qu’auprès de l’ADIL de votre département.
Sources
- Service-Public — fiches PTZ, PAS, prêt conventionné, résidence principale et prêt avance mutation, ainsi que l’actualité sur les nouveautés du PTZ
- Action Logement — prêts accession et amélioration proposés aux salariés du secteur privé
- ANIL — rôle des ADIL dans l’information sur le financement du logement
- Banque de France : le taux de l’usure — définition et rôle du taux d’usure
Article informatif ne constituant pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les offres, frais et conditions évoluent : vérifiez les informations officielles et à jour de chaque établissement avant toute décision.