Le crédit relais (ou prêt relais) s’adresse aux propriétaires qui veulent acheter avant d’avoir vendu. L’ANIL le décrit comme un prêt transitoire de courte durée proposé à ceux qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un autre bien. Cet article explique son mécanisme, ses formes, son coût et les scénarios à envisager si la vente tarde.
Comment fonctionne un crédit relais ?
La banque avance une partie du produit de la vente à venir. L’emprunteur utilise cette somme, souvent avec un crédit immobilier classique, pour financer le nouveau bien, puis rembourse le capital du relais lorsqu’il reçoit le prix de vente de l’ancien logement. Pendant la période intermédiaire, il est propriétaire de deux biens, tous deux financés à crédit.
La banque fonde son calcul sur la valeur estimée du bien à vendre. Une estimation trop optimiste réduit la marge de sécurité : si le prix de vente final est inférieur, le produit de la vente peut ne pas suffire à solder le relais. Si l’ancien logement est lui-même financé par un crédit, celui-ci doit en principe être remboursé à la vente ; le Service-Public précise que les indemnités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier, lorsque le contrat les prévoit, sont plafonnées au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû.
Quelles formes de crédit relais existe-t-il ?
| Forme | Mécanisme | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Relais sec | Utilisé quand le nouveau bien coûte autant ou moins que l’ancien : aucun crédit immobilier complémentaire n’est nécessaire | Tout repose sur le prix et le délai de la vente |
| Relais adossé à un crédit classique | Forme la plus courante quand le nouveau bien coûte plus cher que l’ancien : le relais couvre la part à financer grâce à la vente, le crédit classique le solde | Deux crédits à rembourser, avec leurs mensualités et leurs assurances |
| Relais avec franchise totale d’intérêts | Pendant la durée du relais, seule la cotisation d’assurance décès-invalidité est réglée ; les intérêts sont payés après la vente | Les intérêts non payés sont capitalisés et portent eux-mêmes intérêts, ce qui alourdit le coût |
Selon les contrats, les intérêts peuvent aussi être réglés régulièrement pendant la durée du relais, le capital restant dû à l’échéance. L’offre précise la formule retenue. Pour comparer avec le crédit garanti par un bien, voir crédit hypothécaire : fonctionnement et garanties.
Quel montant et quelle durée pour un crédit relais ?
D’après La finance pour tous, site pédagogique de l’Institut pour l’éducation financière du public (Banque de France), les établissements de crédit accordent entre 60 et 70 % de la valeur du bien actuel, au plus 80 %, sur une durée de un à deux ans. Ces repères varient d’un prêteur à l’autre et dépendent du dossier : l’offre de prêt fait foi. La banque examine aussi la capacité de remboursement globale de l’emprunteur. Le Service-Public rappelle qu’en crédit immobilier le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus mensuels.
Combien coûte un crédit relais ?
Le taux est fixé par la banque et ne peut pas dépasser le taux d’usure. Le coût dépend du taux, de la durée effective du relais, de l’assurance et des frais annexes. Le TAEG regroupe les intérêts et les frais obligatoires (dossier, garanties et assurance obligatoires) : c’est le seul indicateur qui permet de comparer deux offres. Une franchise totale limite l’effort mensuel mais augmente le coût final, puisque les intérêts différés sont capitalisés.
Chaque mois de vente en plus prolonge la double charge : mensualités du crédit principal, intérêts ou assurance du relais, et charges des deux logements. Pour anticiper les frais, voir crédit immobilier : astuces pour négocier son taux et l’assurance emprunteur.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à l’échéance ?
Selon La finance pour tous, la banque peut proroger le relais d’une année supplémentaire, le transformer en crédit immobilier classique si le taux d’endettement le permet, ou engager une procédure de saisie. L’emprunteur peut aussi baisser le prix de vente, louer l’ancien bien ou revendre le nouveau. Le choix doit être discuté avec la banque avant l’échéance, pas après : chaque option modifie le coût et la durée.
Comment limiter le risque avant de signer ?
- Faire estimer le bien à vendre par plusieurs professionnels et retenir un scénario de prix prudent.
- Calculer les mensualités et le coût du relais pour une vente à six mois, un an puis deux ans.
- Comparer les offres sur le TAEG et sur la formule d’intérêts (franchise totale ou non).
- Lire les conditions de prorogation et de remboursement avant la signature.
- Relever dans l’offre le délai de réflexion et la durée de validité (10 jours et 30 jours minimum pour un crédit immobilier classique, selon l’ANIL et le Service-Public).
Pour les règles générales du crédit immobilier, les fiches pratiques de Service-Public.fr sont un bon point de départ. Pour voir quelles aides existent par ailleurs, lisez les prêts aidés pour l’immobilier ; pour le cadre des crédits en ligne, le guide crédit banque en ligne. Un crédit engage et doit être remboursé ; un conseiller bancaire ou l’ADIL de votre département peut aider à mesurer le risque avant de signer.
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Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un crédit relais ?
La durée habituelle est de un à deux ans, selon La finance pour tous. La date de remboursement est fixée au contrat ; si la vente n’est pas conclue, la banque peut proroger le prêt d’une année.
Quelle part de la valeur du bien un crédit relais finance-t-il ?
Les banques accordent en général 60 à 70 % de la valeur du bien actuel, et au plus 80 %. Le pourcentage retenu dépend de l’établissement et du dossier.
Peut-on faire un crédit relais sans crédit immobilier classique ?
Oui, avec un relais sec, lorsque le nouveau bien coûte autant ou moins que l’ancien. Dans les autres cas, le relais est généralement associé à un crédit immobilier classique.
Les intérêts sont-ils payés pendant la durée du relais ?
Cela dépend de la formule. Avec une franchise totale, seule l’assurance décès-invalidité est payée pendant le relais et les intérêts le sont après la vente, en étant capitalisés. L’offre de prêt précise le mode de paiement.
Que faire si le bien ne se vend pas dans les délais ?
La banque peut proroger le relais, le convertir en crédit classique si le taux d’endettement le permet ou engager une procédure de saisie. Il vaut mieux la contacter avant l’échéance pour examiner les options, dont la baisse du prix ou la mise en location.
Sources
- La finance pour tous (Banque de France, Institut pour l’éducation financière du public) — fiche sur le prêt relais : durée, pourcentage de la valeur du bien, formes, franchise totale, bien non vendu (mise à jour d’avril 2025)
- ANIL — définition du prêt relais, offre de prêt de 30 jours minimum et délai de réflexion de 10 jours
- Service-Public.gouv.fr — fiches crédit immobilier et remboursement anticipé : plafond des indemnités, taux d’effort de 35 %
- Banque de France — portail des statistiques sur le crédit
- Wikipédia — contexte général : paiement des intérêts régulier ou différé selon les contrats
- Banque de France : le taux de l’usure — définition et rôle du taux d’usure
Article informatif ne constituant pas un conseil financier, juridique ou fiscal personnalisé. Les offres, frais et conditions évoluent : vérifiez les informations officielles et à jour de chaque établissement avant toute décision.